Dos en la ciudad – Por Juan Pablo Darioli
La cuestión inquilina
Las últimas fotos de la cuestión inquilina en la ciudad muestran que cerca del 25% de los rosarinos alquilan el lugar donde viven, un 15% no tiene título ni contrato y un 60% son propietarios de su vivienda. Son bastante coincidentes los datos del último censo nacional, los de la Usina de Datos de la UNR y los de la Fundación Banco Municipal al respecto. Visto así, la realidad no parece tan grave pero la tendencia es tremenda. De continuar así, en 2032 habrá misma cantidad de propietarios que de no propietarios y los inquilinos serán más de 1/3 de la población local.
Si bien la inflación a la baja es un alivio para todos los actores del sistema, la base para hacer un contrato de alquiler sigue siendo tanto o más problemática que antes. La baja de 3 a 2 años de duración es un suplicio, no terminás de acomodarte y ya tenés que pensar en volver a negociar y formar o buscar algo para irte. La renovación cada 3 o 4 meses por IPC hasta ahora es una garantía, hasta que todo estalle, entonces las inmobiliarias encontraron el ICL para poder joderte un poco más la vida. Ya es una realidad consumada que en este país es muy bajo el porcentaje de laburantes que tiene actualizaciones salariales a la par de la inflación, como para no perder con el IPC, entonces cada 3 o 4 meses el alquiler te come un poquito más de tus ingresos. Fuera del circuito de clases media-alta para arriba, las condiciones edilicias de los departamentos y casas en alquiler es desastrosa y no hay nadie que controle las obras menores que modifican el interior de los inmuebles, donde hay verdaderos atentados contra la arquitectura y el buen vivir de sus habitantes.
La historia de la cuestión inquilina empezó hace más de 100 años con una huelga en 1907 y la sanción de la Ley Cafferata en 1915, que lleva el nombre de su promotor, Juan Félix, diputado por la provincia de Córdoba, donde se creaba la Comisión Nacional de Casas Baratas. A diferencia de los relatos conocidos de la protesta inquilina anárquica en Buenos Aires, en Rosario había organización:
A diferencia de lo que sucedía en Buenos Aires, en Rosario el movimiento no fue espontáneo ni liderado desde la vecindad del conventillo, sino que fue dirigido y capitalizado por los gremios miembros de la FOLR, que utilizaron sus sedes como base permanente de las asambleas y como espacio de recepción de los vecinos.
La conclusión de Carlos Álvarez en “La Huelga de Inquilinos de 1907 en Rosario: Una aproximación” es que los reclamos sólo lograron “mejoras temporales” y no “cambios estructurales para los inquilinos; conforme pasaba el tiempo, se volvió a las condiciones previas”. Un material interesante para consultar el derrotero del tema es “Nación inquilina” de Matías Araujo.
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La cuestión inquilina es solamente un capítulo de la crisis habitacional de Rosario porque va de la mano con el modelo de desarrollo inmobiliario y la vivienda como reserva de valor (que por momentos termina quedando ociosa). Siempre cemento y excepción y para no perder la costumbre, en la primera sesión ordinaria del Concejo Municipal se aprobó con tratamiento express y las manos de la mayoría automática oficialista el pedido de trasgresión de los indicadores urbanos de Artesa Construcciones y Fideicomiso Belgrano para la manzana donde está el edificio de la ex Aduana.
Lo primero que hay que resaltar es que se desoyó la voz de los vecinos de la Asociación Vecinal Monumento, que acudió al trabajo en comisiones del expediente para dejar sentada su postura sobre dos aspectos:
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1- La altura del desarrollo inmobiliario alcanza los 51,60 metros, o sea 18 niveles, por lo que excederá en 38,60 metros los 13 permitidos para esa locación. Para los vecinos, esa dimensión rompe la armonía con un edificio histórico, como el de la ex Aduana, que está en la misma manzana. Este desarrollo inmobiliario no nació con las características que va a tener ahora sino un prototipo de 14 niveles y por eso tuvo que pasar nuevamente el filtro del Concejo. Sí, una excepción de la excepción. El argumento oficial para darle luz verde al proyecto es que la constructora resigna metros cuadrados de construcción de las 3 primeras plantas, hace algo más amigable con el entorno a nivel del suelo y, a cambio, gana para arriba.
El primer plano compara los tres primeros niveles del proyecto de 14 pisos con el de 18 y se puede observar un retiro generoso de la edificación. Pero en la segunda imagen, que corresponde del cuarto nivel para arriba, la diferencia es mínima.
2- El segundo punto puesto en discusión por los vecinos, fue la primera carta que se jugaron los dueños del proyecto y la Municipalidad para generar buenas opiniones: sobre el margen noroeste de la edificación se dejará un paso peatonal “en espejo al Pasaje Arquitecta Matilde Luetich”. En realidad es, según el texto oficial, “una servidumbre de paso peatonal en horario diurno”.
La servidumbre de paso está regulada en el Código Civil y Comercial de la Argentina en los artículos 564 a 570, donde consta el dominio de los dueños sobre su uso y gestión. Si el pasaje Luetich es un bien de dominio público municipal como todas las calles, pasajes y cortadas, el nuevo no y eso pedían los vecinos. La respuesta de Fabricio Fiatti en el plenario de comisiones que dio despacho al expediente fue “no hay voluntad política para pedirle eso a la constructora”. En el lenguaje interno del Concejo, la idea no pasó la prueba de fiattibilidad.
Podría decir que para muestra basta un botón, pero realmente la forma de darle tratamiento a estos expedientes habla mucho del modelo de desarrollo que se impone en la ciudad. No se tiene en cuenta la opinión de los vecinos en cuestiones chicas y razonables; no se consensuó absolutamente nada con la oposición, que en este caso votó dividida por la feroz campaña del javkinismo que asimila toda diferencia con un obstructor del desarrollo; y a las constructoras, sobre todo a algunas, se les habilita todo para su maximización de ganancias. Atrás del nuevo edificio premium está Fundar, la misma empresa que fue beneficiaria de excepciones para construir Ciudad Industria y en su momento analizamos en metrópolis nueva.
